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EnchĂšres publiques Des ventes pas si publiques !
actuel n°129, vendredi 17 février 2012
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Les enchĂšres publiques sont censĂ©es ĂȘtre un moyen efficace pour acheter des biens, immobiliers entre autres, Ă  prix rĂ©duits. Cependant, si participer Ă  ces ventes est facile, les remporter relĂšve du miracle. Pour cause, ces enchĂšres sont aujourd’hui le terrain de jeu d’une poignĂ©e d’hommes d’affaires, le plus souvent invisibles, qui ont pu investir ce crĂ©neau.


 

 Acheter un bien immobilier Ă  crĂ©dit peut trĂšs vite se transformer en cauchemar. Quand les mensualitĂ©s deviennent un fardeau que l’on ne peut plus supporter, il arrive parfois que l’organisme de crĂ©dit perde patience et rĂ©clame son dĂ» par la maniĂšre forte. Et quand toutes les voies « à l’amiable » sont Ă©puisĂ©es, reste celle de la vente aux enchĂšres publiques.

Les tribunaux de commerce croulent sous les dossiers d’impayĂ©s. Les listes des biens mis Ă  la vente aux enchĂšres se comptent par centaines et sont rĂ©guliĂšrement mises Ă  jour. Les prix de vente de dĂ©part sont, la plupart du temps, bien infĂ©rieurs Ă  la valeur rĂ©elle de ces biens sur le terrain. De quoi donner des idĂ©es. Acheter sa maison ou son premier lot de terrain dans une vente aux enchĂšres publiques paraĂźt, a priori, une bonne opportunitĂ©. Une fois le lot identifiĂ©, et la dĂ©cision prise, il faut passer Ă  l’acte. C’est Ă  ce moment-lĂ  que ce qui paraissait ĂȘtre, au dĂ©but, une bonne affaire se transforme en mauvaise surprise. « Les ventes aux enchĂšres publiques attirent des pseudo-hommes d’affaires qui ont fait de ce crĂ©neau leur mĂ©tier. Ils se sont constituĂ©s, avec le temps, en rĂ©seaux organisĂ©s. Nous avons aujourd’hui pris l’habitude de voir les mĂȘmes personnes participer Ă  toutes les enchĂšres. Avec le temps, ce sont devenus de vrais businessmen, dĂ©veloppant une vĂ©ritable stratĂ©gie pour s’assurer de remporter les enchĂšres », affirme Me Hassan Kadiri, membre du bureau d’Agadir du syndicat des avocats.

 

Un travail bien préparé

Les biens programmĂ©s pour la vente aux enchĂšres sont rĂ©partis entre les acheteurs, selon ce que chacun prĂ©fĂšre acquĂ©rir. « De cette maniĂšre, chaque participant a la garantie qu’il ne sera pas "dĂ©rangĂ©" par les autres », explique Me Kadiri. Et d’ajouter, « pour un bien dĂ©terminĂ©, les intĂ©ressĂ©s se mettent parfois d’accord sur le prix de vente final avant la sĂ©ance de vente aux enchĂšres publiques. Le plus souvent, cela se passe dans un cafĂ©, quelques jours, voire quelques semaines avant la vente ». A titre d’exemple, le prix de l’enchĂšre de dĂ©part fixĂ© par le tribunal, sur proposition de l’expert, d’un lot de terrain est de 500 000 dirhams ; alors que sa valeur rĂ©elle sur le marchĂ© est d’un million de dirhams. L’acheteur qui veut rĂ©cupĂ©rer ce lot peut gagner l’équivalent de sa mise en le revendant. Avec ses « collĂšgues », l’acheteur dĂ©cide d’acquĂ©rir le terrain Ă  550 000 dirhams. Ces derniers le laissent faire Ă  condition qu’il leur verse 50 000 dirhams chacun. Au final, le lot de terrain lui coĂ»tera, frais de transaction compris, 800 000 dirhams. Une fois au tribunal de commerce, commence alors un jeu de fausses surenchĂšres qui s’arrĂȘte dĂšs que la somme fixĂ©e Ă  l’avance est atteinte. Il n’est d’ailleurs pas exclu de voir le gagnant d’une enchĂšre prĂ©senter immĂ©diatement un chĂšque certifiĂ© portant le montant exact de l’enchĂšre finale, alors qu’il date de quarante-huit heures ou plus. « C’est un scĂ©nario tout Ă  fait possible. En plus, les preuves sont difficiles Ă  fournir pour prouver le dĂ©lit », explique Me Hassan Kadiri. Si preuves il y a, il s’agit d’un dĂ©lit d’escroquerie et le code pĂ©nal est immĂ©diatement appliquĂ©.

Les acheteurs ne sont pas seuls dans ce business. « Les experts mĂ©treurs vĂ©rificateurs sont parfois impliquĂ©s », souligne Hassan Kadiri. Ces derniers sont choisis par le tribunal afin d’évaluer la valeur du bien mis aux enchĂšres et d’aider Ă  fixer son prix de vente de dĂ©part. Dans notre exemple, le prix de vente de dĂ©part aurait pu ĂȘtre plus Ă©levĂ©. Seulement, l’expert mĂ©treur vĂ©rificateur (voir encadrĂ©) a Ă©valuĂ© le terrain Ă  un prix beaucoup plus bas que sa valeur rĂ©elle. « Le rĂŽle des experts assermentĂ©s est important. Parfois, malheureusement, certains d’entre eux choisissent la voie de la facilité », affirme Me Mohamed Ajraoui, avocat inscrit au barreau de MeknĂšs. Ils sont approchĂ©s par les acheteurs afin d’évaluer Ă  la baisse une parcelle de terrain ou un appartement. C’est pour cette raison que pour un seul et mĂȘme bien, on peut avoir deux estimations de prix totalement contradictoires. C’est ce qui arrive d’ailleurs lorsqu’une contre-expertise est demandĂ©e (voir encadrĂ©). « La diffĂ©rence atteint parfois le double », affirme Me Ajraoui. Et d’ajouter, « il arrive qu’il soit difficile de trouver un acheteur pour un bien mis aux enchĂšres. A ce moment, il est parfois lĂ©gitime de se poser la question sur les raisons de ce blocage ». Les avocats semblent donc s’accorder sur le fait que les experts mĂ©treurs assermentĂ©s doivent avoir une solide conscience professionnelle. Dans le cas contraire, le risque de tomber dans cette spirale devient plus important. « C’est le problĂšme majeur des ventes aux enchĂšres au Maroc », explique Me Kadiri. La solution ? Une sensibilisation certes, mais un contrĂŽle pointu, Ă  l’entrĂ©e de la profession comme pendant l’exercice.

 

Une responsabilité partagée

Les avocats ont aussi une part de responsabilitĂ© dans ce business. Bien que la majoritĂ© d’entre eux refusent d’en parler, ou le font Ă  demi-mot, certains avocats ont prouvĂ© qu’ils Ă©taient capables des pires atteintes Ă  l’éthique professionnelle. En tĂ©moignent les radiations pour dĂ©tournement de dĂ©pĂŽts, y compris ceux issus des ventes aux enchĂšres, survenues ces dix derniĂšres annĂ©es. Quant aux juges, les avocats interrogĂ©s Ă  ce sujet sont tous unanimes : l’intĂ©gritĂ© ne fait pas dĂ©faut dans leurs rangs. « Bien au contraire, ils nous facilitent la tĂąche et accĂšdent rapidement aux requĂȘtes de contre-expertise que nos clients demandent », souligne Me Ajraoui. Ils sont Ă©galement attentifs aux visages des enchĂ©risseurs qui occupent leurs salles durant les enchĂšres. Si ces acheteurs ont fait des ventes aux enchĂšres leur « mĂ©tier », ils ont intĂ©rĂȘt Ă  garder profil bas. Ceux qui se font « griller », ne peuvent plus se prĂ©senter eux-mĂȘmes au tribunal de commerce. Ils continuent cependant leur business en se faisant « reprĂ©senter » par de faux enchĂ©risseurs qui achĂštent pour leur compte les biens qui les intĂ©ressent. L’argent nĂ©cessaire est versĂ© directement sur les comptes de ces faux acheteurs, puis prĂ©levĂ© pour les besoins de la transaction. La mĂȘme technique est utilisĂ©e quand les rapports avec les autres acheteurs ne sont plus au beau fixe. Car il est vital de garder de bonnes relations avec les concurrents au risque de se voir « balancé ». Quoi qu’il en soit, aujourd’hui, ces pseudo-hommes d’affaires restent intouchables, au dĂ©triment des citoyens qui s’essayent aux ventes aux enchĂšres en espĂ©rant y rĂ©aliser la bonne affaire, mais qui frĂ©quentent, le temps d’une sĂ©ance, de vĂ©ritables pros de la surenchĂšre

Abdelhafid Marzak

Que faire en cas de dĂ©saccord ?

Au dĂ©part, un bien est mis Ă  la vente aux enchĂšres pour payer une dette que le propriĂ©taire du bien ne peut plus honorer. La demande de mise aux enchĂšres est formulĂ©e par la personne (physique ou morale) qui a saisi le bien afin de garantir le remboursement. L’article 59 et suivants du Code de procĂ©dure civile rĂ©glemente l’expertise. Dans certains cas, il est mĂȘme possible de rĂ©cuser un expert, ou d’en nommer plusieurs. Si le prix de dĂ©part de la vente aux enchĂšres publiques d’un bien semble ĂȘtre infĂ©rieur Ă  sa valeur rĂ©elle, il est possible de demander une contre-expertise. « La demande peut ĂȘtre dĂ©posĂ©e sous forme de requĂȘte urgente afin qu’un autre expert soit dĂ©signĂ©. Les recours sont trĂšs frĂ©quents dans les tribunaux marocains. A tel point qu’il est difficile de les quantifier avec exactitude », explique Me Hassan Kadiri.


Les experts, qui sont-ils ?

Avec une premiĂšre association professionnelle, qui n’a pas encore rendu publics les rĂ©sultats de son assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale de crĂ©ation, et une deuxiĂšme toujours en crĂ©ation, les mĂ©treurs vĂ©rificateurs ne savent pas encore Ă  quel saint se vouer. « C’est pour cette raison que leur nombre prĂ©cis est encore inconnu Ă  ce jour », nous apprend un expert mĂ©treur vĂ©rificateur, sous couvert de l’anonymat. Ce sont d’abord des techniciens en bĂątiment. Ils peuvent dĂ©marrer leur carriĂšre dans des groupes immobiliers ou, pour les plus chanceux d’entre eux, dans des bureaux d’études. Comment deviennent-ils des experts reconnus par les tribunaux ? « A ma connaissance, il faut avoir au minimum une licence et avoir pratiquĂ© son mĂ©tier pendant 5 ans au moins. Mais les conditions pour devenir expert reconnu par les tribunaux, en plus de varier selon le domaine d’expertise, sont assez rĂ©guliĂšrement mises Ă  jour », souligne un expert assermentĂ©.
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