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Logement social : Le plaidoyer des promoteurs  
actuel n°167, jeudi 8 novembre 2012
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Dans toute bataille, l’anticipation est capitale. Pour conserver leurs avantages fiscaux menacĂ©s par les mesures d’économies budgĂ©taires, les promoteurs immobiliers ont concoctĂ© un argumentaire de choc. Analyse.


Pas de mystĂšre, pour prĂ©server leur avantage fiscal, acquis avec force lobbying et guerre d’influence, les promoteurs immobiliers affĂ»tent leurs armes. Anticipant le risque d’un Ă©ventuel rĂ©amĂ©nagement des dĂ©rogations fiscales par ces temps de crise, la FĂ©dĂ©ration nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) vient de rĂ©aliser une Ă©tude pour dĂ©fendre sa niche fiscale et son bien-fondĂ© non seulement pour le secteur, mais pour l’ensemble de l’économie nationale. Et comme rien ne vaut la parole d’experts reconnus, la FNPI a fait appel Ă  trois cabinets spĂ©cialisĂ©s, dont celui de SaĂŻdi & Hdid, pour dĂ©montrer l’impact positif des dĂ©rogations fiscales dont elle bĂ©nĂ©ficie, Ă  la fois sur l’activitĂ©, l’emploi et l’économie nationale. L’enjeu est de taille et le risque d’une rĂ©vision des niches fiscales est patent. « Face aux fortes tensions sur les finances publiques, le gouvernement est Ă  l’affĂ»t de la moindre source de recettes. Par ailleurs, Ă  l’occasion des dĂ©bats parlementaires sur le projet de loi de Finances, des membres de l’opposition risquent de remettre sur le tapis la question des dĂ©rogations fiscales, en particulier, celles accordĂ©es au secteur de l’immobilier », reconnaĂźt Youssef Ibn Mansour, prĂ©sident de la FNPI, en citant le cas du PAM dont des dĂ©putĂ©s pointent dĂ©jĂ  le secteur comme un des principaux bĂ©nĂ©ficiaires des incitations fiscales. Or, pour les promoteurs immobiliers, rĂ©putĂ©s ĂȘtre de redoutables lobbyistes, remettre en cause le dispositif fiscal dont jouit la profession serait une erreur Ă©conomique.

Pour mieux convaincre les dĂ©putĂ©s et l’opinion publique, et surtout pour corriger son dĂ©ficit d’image, le secteur remonte Ă  la dĂ©cennie prĂ©cĂ©dente, en dĂ©veloppant son argumentaire. « Le dispositif fiscal dont bĂ©nĂ©ficie le secteur depuis 1999, et qui a Ă©tĂ© rĂ©amĂ©nagĂ© en 2010, a permis de dynamiser l’activitĂ©, rĂ©sorber en partie, le dĂ©ficit en logements et crĂ©er des emplois au pire moment de la crise », argue le prĂ©sident de la FNPI. Il en veut pour premiĂšre preuve le recul du nombre des conventions signĂ©es avec l’Etat, au lendemain de la suppression des incitations fiscales dont bĂ©nĂ©ficiait le secteur Ă  la faveur du fameux article 19, de la loi de Finances 1999-2000. Ainsi, en 2008, suite Ă  l’annulation de leurs incitations fiscales, ce nombre a chutĂ© de 15 Ă  1 convention, puis Ă  zĂ©ro en 2009. En revanche, dĂšs que l’Etat a consenti, en 2010, de nouvelles dispositions fiscales, en faveur de l’activitĂ© avec en plus une rĂ©duction du seuil de production Ă  500 unitĂ©s (contre 1 500 auparavant), la tendance s’est rapidement inversĂ©e. Le nombre de convention a explosĂ©, caracolant Ă  546 conventions, signĂ©es Ă  fin aoĂ»t 2012 par 435 promoteurs immobiliers, pour la rĂ©alisation de 979 000 unitĂ©s de logements sociaux. « La rĂ©introduction des incitations fiscales a permis non seulement de booster le segment du logement social, mais ouvert la voie, pour  la premiĂšre fois, Ă  de nouveaux opĂ©rateurs, petits et moyens, soit 425 au total », indique la FĂ©dĂ©ration.

 

Explosion des emplois créés

Ceci expliquant cela, les promoteurs immobiliers brandissent un autre argument : la reprise dynamique des constructions suite Ă  la reconduction des incitations fiscales dans la loi de Finances 2010. Celle-ci s’est confirmĂ©e, dĂšs 2011, avec 36 937 logements sociaux, soit deux fois plus qu’en 2008. Et corollaire direct de cette dynamique, l’explosion du nombre d’emplois crĂ©Ă©s : celui-ci a quasiment triplĂ© Ă  59 099 postes en comparaison Ă  2009. Autant d’arguments pour justifier le maintien de leur niche fiscale Ă  l’horizon 2020, si l’on veut rĂ©pondre aux besoins de logements sociaux supplĂ©mentaires (Ă  250 000 dirhams) estimĂ©s Ă  368 103 unitĂ©s d’ici lĂ .

Mais le plaidoyer des promoteurs immobiliers ne s’arrĂȘte pas lĂ . Ils s’attaquent Ă  la fausse idĂ©e relative Ă  leurs supposĂ©es marges faramineuses, largement ancrĂ©e dans les esprits et nourrie par des rapports comme celui du cabinet McKinsey, commandĂ© par le ministĂšre des Finances. Pour ce faire, la FNPI a dĂ©cortiquĂ© l’avantage fiscal concĂ©dĂ© Ă  l’activitĂ© immobiliĂšre, mais qui est partagĂ©e par plusieurs intervenants de la chaĂźne.

Il est vrai que pour l’opinion publique, l’immobilier est de loin l’activitĂ© qui bĂ©nĂ©ficie du plus gros effort consenti en matiĂšre d’exemptions fiscales. Or, le premier constat de l’étude de la FNPI laisse apparaĂźtre que sur un total de niches fiscales, estimĂ© Ă  33 milliards de dirhams en 2011, le secteur ne bĂ©nĂ©ficie que de 5 milliards de dirhams, rĂ©partis entre les exonĂ©rations de la taxe sur la valeur ajoutĂ©e et l’application des taux prĂ©fĂ©rentiels de l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s. Soit seulement 15% des dĂ©penses fiscales globales. De plus et contrairement aux idĂ©es reçues, tout n’est pas concentrĂ© sur les programmes conventionnĂ©s de logement social. Sur un total de 40 mesures dĂ©rogatoires, seules 5 dĂ©rogations bĂ©nĂ©ficient au logement social.

 

Acquéreur, principal bénéficiaire de la manne fiscale

Par ailleurs, l’étude de la FNPI dĂ©montre que le principal bĂ©nĂ©ficiaire de cette manne fiscale en faveur de l’immobilier est l’acquĂ©reur, avec 16 mesures dĂ©rogatoires et 76,8% de la dĂ©pense fiscale. Dans la foulĂ©e, les promoteurs immobiliers dĂ©montrent, Ă  partir du calcul du rendement fiscal d’une unitĂ© de logement social, que la part de l’Etat n’est pas non plus nĂ©gligeable. Chaque logement social lui permet, en effet, de dĂ©gager une recette nette de pas moins de 31 550 dirhams. RamenĂ©e au volume produit en 2011, soit 40 000 unitĂ©s, la recette fiscale engrangĂ©e par l’Etat se chiffre Ă  1,262 milliards de dirhams. Soit bien plus que les 891 millions de dirhams rĂ©sultant de l’avantage fiscal accordĂ© aux promoteurs du logement social, conclut le prĂ©sident de la FNPI. Reste Ă  en convaincre les parlementaires et la direction des ImpĂŽts Ă  l’affĂ»t de toute source de recettes par ces temps de crise.

Khadija El Hassani

Quid du moyen standing ?


Tenace, la FNPI tente aussi de dĂ©crocher des incitations fiscales sur le logement destinĂ© aux couches moyennes. Elle revient Ă  la charge en rĂ©itĂ©rant sa proposition de l’annĂ©e derniĂšre, simulations Ă  l’appui, pour dĂ©montrer la faisabilitĂ© du projet dans chaque cas et surtout appuyer sa rĂ©clamation par un dispositif incitatif au profit du logement destinĂ© Ă  la classe moyenne. « Nous avons besoin de dĂ©cisions Ă©conomiques et non de simples dispositions Ă  finalitĂ© politique », tonne SaĂŻd Sekkat, secrĂ©taire gĂ©nĂ©ral de la FNPI, en faisant allusion Ă  l’exonĂ©ration des droits d’enregistrement et de la conservation fonciĂšre consentie aux acquĂ©reurs dans le projet de loi de Finances 2013.

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