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Biens immobiliers : Les Marocains misent sur l’Europe  
actuel n°150, jeudi 12 juillet 2012
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La crise Ă©conomique n’a pas altĂ©rĂ© l’appĂ©tit des Marocains pour l’immobilier. Alors que l’offre locale de haut standing montre ses limites, une nouvelle gĂ©nĂ©ration privilĂ©gie la rĂ©sidence secondaire sur l’autre rive de la MĂ©diterranĂ©e.


Sans surprise, la pierre reste l’investissement privilĂ©giĂ© des Marocains, surtout en temps de crise. Nos aĂŻeuls ont inculquĂ© ce principe plein de sagesse Ă  leurs descendants. Et les jeunes gĂ©nĂ©rations l’ont appliquĂ© avec tĂ©mĂ©ritĂ©, mĂȘme au-delĂ  des frontiĂšres. Aujourd’hui, nombreux sont les Marocains qui rĂȘvent d’acquĂ©rir un bien immobilier Ă  l’étranger. D’ailleurs, le nombre de nos compatriotes propriĂ©taires Ă  l’étranger ne cesse d’augmenter. Toujours Ă  l’affĂ»t de nouvelles opportunitĂ©s, lĂ  oĂč les prix chutent, nos compatriotes sont parmi les premiers Ă  investir. A commencer par l’Espagne oĂč la demande de l’immobilier a considĂ©rablement baissĂ©. « Le marchĂ© a chutĂ© de 7% uniquement au mois de mai et cette baisse est de l’ordre de 9,8% depuis janvier 2012. Depuis le dĂ©but de la crise, le secteur a enregistrĂ© un recul de 40% », explique SaĂąd Tazi, agent immobilier Ă  la Costa del Sol. Les appartements, maisons et villas se vendent de plus en plus difficilement. Les banques des plus exigeantes accordent difficilement des crĂ©dits immobiliers. Du coup, la demande espagnole est aujourd’hui quasiment nulle. Pour augmenter leurs chances de vendre, les professionnels se sont tournĂ©s vers les Ă©trangers. Sur ce registre, nos concitoyens font preuve d’un rĂ©el engouement pour les villes du sud de l’Espagne. C’est sur la Costa del Sol oĂč la demande est la plus Ă©levĂ©e. Entre 20 000 et 25 000 familles y passent leurs vacances. Cette catĂ©gorie peut atteindre jusqu’à 50 000 familles, durant les annĂ©es Ă©conomiquement plus clĂ©mentes. De ce fait, il est tout Ă  fait naturel que prĂšs de 95% des biens immobiliers achetĂ©s par les Marocains soient situĂ©s sur la Costa del Sol. Le reste est rĂ©parti entre Marbella, El Medano, Malaga, Estepona, Madrid et Barcelone. « D’aprĂšs notre expĂ©rience sur le terrain, 90% des biens sont des appartements avec piscine et jardin, Ă  proximitĂ© de la mer », analyse l’agent immobilier. Seuls 10% de ces logements sont neufs, vendus par un promoteur immobilier. Les Marocains optent volontiers pour la reprise d’une hypothĂšque sur un bien d’occasion. Cette solution est plus simple que l’obtention d’un crĂ©dit bancaire. De plus, les endroits les plus prisĂ©s sont tous dĂ©jĂ  construits et les biens vendus.

Les appartements « 2 chambres–salon » d’une superficie allant de 100 Ă  115 m2 (soit 70 Ă  80 m2 construits auxquels s’ajoute une terrasse) sont les plus demandĂ©s. Le prix moyen de ce type de logement sur la Costa del Sol tourne autour de 175 000 euros, contre 280 000 euros avant la crise. Les familles plus nombreuses ou plus aisĂ©es privilĂ©gient davantage le « 3 chambres–salon » d’une superficie variant entre 180 et 220 m2.

Toutefois, il est possible de trouver des logements Ă  des prix beaucoup plus intĂ©ressants dans des villes comme Estepona oĂč un appartement (une chambre et un salon) coĂ»te environ 63 000 euros. Mieux, dans certaines villes comme Madrid, on peut facilement trouver des appartements Ă  65 000 euros. « Ces prix sont nettement infĂ©rieurs Ă  ceux pratiquĂ©s Ă  Marrakech ou Casablanca, dans le Triangle d’or et la corniche », compare Tazi. Mais qui sont ces Marocains qui achĂštent en Espagne ? D’aprĂšs Tazi, « ils ont en gĂ©nĂ©ral la double nationalitĂ© ou un titre de sĂ©jour qui leur permet d’avoir des comptes bancaires Ă  l’étranger ». En effet, les rĂšgles fixĂ©es par l’Office des changes sont strictes sur les conditions d’achat de biens immobiliers au-delĂ  des frontiĂšres (cf. encadrĂ©). Les Marocains rĂ©sidant Ă  l’étranger (MRE) constitueraient 20% des nationaux optant pour l’Espagne.

Contrairement aux idĂ©es reçues, « les rĂ©sidences secondaires de Marocains – hors MRE – ne reprĂ©sentent pas plus que 5% des biens achetĂ©s par les nationaux », affirme notre agent immobilier. Le reste est composĂ© essentiellement d’anciens MRE revenus dĂ©finitivement au pays et de responsables et hauts cadres liĂ©s Ă  des entreprises qui ont des activitĂ©s ou leur siĂšge en Espagne. A cela, il faut ajouter 10% de rĂ©sidents Ă©trangers au Maroc, dĂ©tenteurs de titres de sĂ©jour marocains. Depuis 2008, la demande marocaine de l’immobilier espagnol a explosĂ©. Cependant, les demandes d’information sont plus importantes que les transactions ces derniers mois. « Seuls 2% Ă  5% des demandes  d’information dĂ©bouchent sur des achats fermes. Le nombre de Marocains qui peuvent se permettre l’achat d’un appartement ou d’une rĂ©sidence ne dĂ©passerait pas 500 par an », affirme SaĂąd Tazi. Au total, ils seraient quelque 2 500 Marocains Ă  avoir franchi le pas. Nos compatriotes arrivent derriĂšre les Scandinaves, les Anglais, les Allemands et les Italiens. Toutefois, les clients marocains ne sont pas assez nombreux pour figurer dans le top 10 des Ă©trangers friands de rĂ©sidences secondaires dans la PĂ©ninsule ibĂ©rique. Principale raison Ă©voquĂ©e : alors que les autres Ă©trangers achĂštent cash, les Marocains doivent contourner la rĂ©glementation qui leur interdit de sortir des devises. « Selon nos simulations, chaque annĂ©e, plus de 2 500 Marocains achĂšteraient un logement en Espagne, si cette loi Ă©tait abrogĂ©e », confie Tazi. L’offre le permet car, aujourd’hui, le stock d’invendus est estimĂ© Ă  plus d’un million d’unitĂ©s rien que dans l’immobilier neuf.

 

Pays francophones plus attractifs

Si en Espagne le nombre de logements dĂ©tenus par des Marocains reste assez insignifiant, il est beaucoup plus important en France. Les nationaux seraient, en 2011, la cinquiĂšme nationalitĂ© Ă©trangĂšre la plus reprĂ©sentĂ©e dans l’Hexagone. L’information vient de l’Institut notarial de l’immobilier en France. Nos compatriotes constitueraient, en 2011, 6% des Ă©trangers propriĂ©taires de logements en France. Ils sont au nombre de 21 600. Le Maroc arrive derriĂšre la Grande- Bretagne (17%), l’Italie et la Belgique (10%) ainsi que le Portugal (9%). Les Marocains sont talonnĂ©s par les AlgĂ©riens (5%). Cela dit, leur nombre a chutĂ© ces cinq derniĂšres annĂ©es, en raison de la baisse progressive de l’attractivitĂ© de l’Hexagone, surtout en matiĂšre de fiscalitĂ©. En effet, pour compenser l’allĂšgement de l’impĂŽt sur la fortune programmĂ© par la France, les rĂ©sidences secondaires des Ă©trangers seront taxĂ©es, dans le cadre de la nouvelle rĂ©forme fiscale. Au total, ce sont 360 000 rĂ©sidences qui seraient concernĂ©es. ConcrĂštement, les propriĂ©taires Ă©trangers devront, Ă  compter de 2013, s’acquitter d’une taxe Ă  hauteur de 20% de la valeur cadastrale de leur bien. Les notaires de France prĂ©voient, nĂ©anmoins, une baisse des prix de l’immobilier jusqu’en 2013 ; ce qui devrait augmenter sensiblement le volume des ventes aux Ă©trangers.

La Belgique revient Ă©galement souvent comme destination pour un logement secondaire. RĂ©putĂ© pour ses formalitĂ©s moins complexes que chez le voisin français pour l’obtention de la nationalitĂ© (comme offrir la nationalitĂ© aux personnes nĂ©es sur son territoire), ce pays est trĂšs vite devenu un endroit privilĂ©giĂ© pour les rĂ©sidences secondaires. D’ailleurs, le nombre de MRE rĂ©sidant en Belgique a dĂ©passĂ© aujourd’hui les 81 000 personnes, avec une trĂšs forte densitĂ© de Marocains dans des rĂ©gions comme la commune de Molenbeek. Cependant, aucune statistique officielle belge ne permet, aujourd’hui, de dĂ©terminer avec prĂ©cision le nombre de Marocains propriĂ©taires de logements. « Nous n’avons pas d’informations sur le profil des Marocains qui acquiĂšrent des biens immobiliers en Belgique pour la simple raison que les nationalitĂ©s d’origine des acheteurs ne leur sont pas demandĂ©es lors de l’achat », rĂ©vĂšle Stephan Moens, responsable Communication, presse et coordination internationale au sein de la Direction gĂ©nĂ©rale de la statistique en Belgique. Les seules donnĂ©es qui existent sont celles du recensement de la pĂ©riode 1991-2001 effectuĂ© sur le logement en Belgique. Une seule information disponible sur les Marocains : 53% d’entre eux habitent dans des logements construits avant 1970, alors que 16% ont un logement datant d’aprĂšs 1970. Explication possible : les anciennes constructions coĂ»tent moins cher que les nouvelles, car elles nĂ©cessitent plus d’entretien. Un autre recensement, de 2011, est en cours, mais il n’a pas encore Ă©tĂ© « dĂ©cidĂ© si de telles Ă©tudes seront menĂ©es Ă  partir des donnĂ©es du recensement de 2011 ». MalgrĂ© les restrictions imposĂ©es par la loi (cf. encadrĂ©), les Marocains propriĂ©taires de biens immobiliers Ă  l’étranger continuent de voir leur nombre augmenter. L’envie de disposer d’une rĂ©sidence secondaire dans un autre pays semble lĂ©gitime. De plus, en rĂ©glementant ce droit, via l’instauration de taxes spĂ©ciales, l’Etat aurait la possibilitĂ© de diversifier et d’augmenter ses recettes fiscales.

Abdelhafid Marzak

Ce que dit la loi


Les Marocains sont-ils autorisĂ©s Ă  acheter un logement Ă  l’étranger ? Non. La loi est trĂšs claire. L’achat de biens immobiliers est interdit dans tous les cas
ou presque. Seules les entreprises dont les commerciaux sont constamment en dĂ©placement dans un pays Ă©tranger, et celles qui souhaitent ouvrir une ou plusieurs filiales ou succursales Ă  l’étranger, sont autorisĂ©es Ă  le faire, sous certaines conditions. Pour les particuliers, il faut que des circonstances exceptionnelles justifiant l’achat soient dĂ©montrĂ©es. Tel, par exemple, le cas oĂč un particulier souhaite acquĂ©rir un bien immobilier dans un pays pour loger ses enfants qui y poursuivent leurs Ă©tudes. Dans ce cas, louer un appartement revient plus cher que d’en acheter un. « MĂȘme dans ce genre de situations, trĂšs rares sont les dossiers que nous avons acceptĂ©s », affirme le management de l’Office des changes. C’est que l’étude de la requĂȘte se fait d’une maniĂšre mĂ©ticuleuse. La moindre solution alternative l’emporte sur la demande d’autorisation.

Pour contourner ces blocages, il est facile d’imaginer les dĂ©marches peu orthodoxes auxquelles peuvent avoir recours les Marocains en vue de rĂ©aliser leur investissement. Payer au Maroc un bien qui se trouve dans un autre pays est sans doute la solution la plus simple Ă  choisir. Un MRE, surtout si ce dernier est dĂ©tenteur d’une autre nationalitĂ©, peut trĂšs vite se transformer en intermĂ©diaire immobilier. Autrement, un Ă©tranger rĂ©sidant au Maroc pourra parfaitement faire l’affaire. Les relations professionnelles peuvent renforcer la confiance et aider Ă  passer Ă  l’acte. Pour les autres, sortir des devises sans autorisation est la seule solution qui existe et la plus risquĂ©e Ă©galement.

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