Les enchères publiques sont censées être un moyen efficace pour acheter des biens, immobiliers entre autres, à prix réduits. Cependant, si participer à ces ventes est facile, les remporter relève du miracle. Pour cause, ces enchères sont aujourd’hui le terrain de jeu d’une poignée d’hommes d’affaires, le plus souvent invisibles, qui ont pu investir ce créneau.

 Acheter un bien immobilier à crédit peut très vite se transformer en cauchemar. Quand les mensualités deviennent un fardeau que l’on ne peut plus supporter, il arrive parfois que l’organisme de crédit perde patience et réclame son dû par la manière forte. Et quand toutes les voies « à l’amiable » sont épuisées, reste celle de la vente aux enchères publiques.

Les tribunaux de commerce croulent sous les dossiers d’impayés. Les listes des biens mis à la vente aux enchères se comptent par centaines et sont régulièrement mises à jour. Les prix de vente de départ sont, la plupart du temps, bien inférieurs à la valeur réelle de ces biens sur le terrain. De quoi donner des idées. Acheter sa maison ou son premier lot de terrain dans une vente aux enchères publiques paraît, a priori, une bonne opportunité. Une fois le lot identifié, et la décision prise, il faut passer à l’acte. C’est à ce moment-là que ce qui paraissait être, au début, une bonne affaire se transforme en mauvaise surprise. « Les ventes aux enchères publiques attirent des pseudo-hommes d’affaires qui ont fait de ce créneau leur métier. Ils se sont constitués, avec le temps, en réseaux organisés. Nous avons aujourd’hui pris l’habitude de voir les mêmes personnes participer à toutes les enchères. Avec le temps, ce sont devenus de vrais businessmen, développant une véritable stratégie pour s’assurer de remporter les enchères », affirme Me Hassan Kadiri, membre du bureau d’Agadir du syndicat des avocats.

Un travail bien préparé

Les biens programmés pour la vente aux enchères sont répartis entre les acheteurs, selon ce que chacun préfère acquérir. « De cette manière, chaque participant a la garantie qu’il ne sera pas "dérangé" par les autres », explique Me Kadiri. Et d’ajouter, « pour un bien déterminé, les intéressés se mettent parfois d’accord sur le prix de vente final avant la séance de vente aux enchères publiques. Le plus souvent, cela se passe dans un café, quelques jours, voire quelques semaines avant la vente ». A titre d’exemple, le prix de l’enchère de départ fixé par le tribunal, sur proposition de l’expert, d’un lot de terrain est de 500 000 dirhams ; alors que sa valeur réelle sur le marché est d’un million de dirhams. L’acheteur qui veut récupérer ce lot peut gagner l’équivalent de sa mise en le revendant. Avec ses « collègues », l’acheteur décide d’acquérir le terrain à 550 000 dirhams. Ces derniers le laissent faire à condition qu’il leur verse 50 000 dirhams chacun. Au final, le lot de terrain lui coûtera, frais de transaction compris, 800 000 dirhams. Une fois au tribunal de commerce, commence alors un jeu de fausses surenchères qui s’arrête dès que la somme fixée à l’avance est atteinte. Il n’est d’ailleurs pas exclu de voir le gagnant d’une enchère présenter immédiatement un chèque certifié portant le montant exact de l’enchère finale, alors qu’il date de quarante-huit heures ou plus. « C’est un scénario tout à fait possible. En plus, les preuves sont difficiles à fournir pour prouver le délit », explique Me Hassan Kadiri. Si preuves il y a, il s’agit d’un délit d’escroquerie et le code pénal est immédiatement appliqué.

Les acheteurs ne sont pas seuls dans ce business. « Les experts métreurs vérificateurs sont parfois impliqués », souligne Hassan Kadiri. Ces derniers sont choisis par le tribunal afin d’évaluer la valeur du bien mis aux enchères et d’aider à fixer son prix de vente de départ. Dans notre exemple, le prix de vente de départ aurait pu être plus élevé. Seulement, l’expert métreur vérificateur (voir encadré) a évalué le terrain à un prix beaucoup plus bas que sa valeur réelle. « Le rôle des experts assermentés est important. Parfois, malheureusement, certains d’entre eux choisissent la voie de la facilité », affirme Me Mohamed Ajraoui, avocat inscrit au barreau de Meknès. Ils sont approchés par les acheteurs afin d’évaluer à la baisse une parcelle de terrain ou un appartement. C’est pour cette raison que pour un seul et même bien, on peut avoir deux estimations de prix totalement contradictoires. C’est ce qui arrive d’ailleurs lorsqu’une contre-expertise est demandée (voir encadré). « La différence atteint parfois le double », affirme Me Ajraoui. Et d’ajouter, « il arrive qu’il soit difficile de trouver un acheteur pour un bien mis aux enchères. A ce moment, il est parfois légitime de se poser la question sur les raisons de ce blocage ». Les avocats semblent donc s’accorder sur le fait que les experts métreurs assermentés doivent avoir une solide conscience professionnelle. Dans le cas contraire, le risque de tomber dans cette spirale devient plus important. « C’est le problème majeur des ventes aux enchères au Maroc », explique Me Kadiri. La solution ? Une sensibilisation certes, mais un contrôle pointu, à l’entrée de la profession comme pendant l’exercice.

Une responsabilité partagée

Les avocats ont aussi une part de responsabilité dans ce business. Bien que la majorité d’entre eux refusent d’en parler, ou le font à demi-mot, certains avocats ont prouvé qu’ils étaient capables des pires atteintes à l’éthique professionnelle. En témoignent les radiations pour détournement de dépôts, y compris ceux issus des ventes aux enchères, survenues ces dix dernières années. Quant aux juges, les avocats interrogés à ce sujet sont tous unanimes : l’intégrité ne fait pas défaut dans leurs rangs. « Bien au contraire, ils nous facilitent la tâche et accèdent rapidement aux requêtes de contre-expertise que nos clients demandent », souligne Me Ajraoui. Ils sont également attentifs aux visages des enchérisseurs qui occupent leurs salles durant les enchères. Si ces acheteurs ont fait des ventes aux enchères leur « métier », ils ont intérêt à garder profil bas. Ceux qui se font « griller », ne peuvent plus se présenter eux-mêmes au tribunal de commerce. Ils continuent cependant leur business en se faisant « représenter » par de faux enchérisseurs qui achètent pour leur compte les biens qui les intéressent. L’argent nécessaire est versé directement sur les comptes de ces faux acheteurs, puis prélevé pour les besoins de la transaction. La même technique est utilisée quand les rapports avec les autres acheteurs ne sont plus au beau fixe. Car il est vital de garder de bonnes relations avec les concurrents au risque de se voir « balancé ». Quoi qu’il en soit, aujourd’hui, ces pseudo-hommes d’affaires restent intouchables, au détriment des citoyens qui s’essayent aux ventes aux enchères en espérant y réaliser la bonne affaire, mais qui fréquentent, le temps d’une séance, de véritables pros de la surenchère

Abdelhafid Marzak