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Dans toute bataille, l’anticipation est capitale. Pour conserver leurs avantages fiscaux menacés par les mesures d’économies budgétaires, les promoteurs immobiliers ont concocté un argumentaire de choc. Analyse.

Pas de mystère, pour préserver leur avantage fiscal, acquis avec force lobbying et guerre d’influence, les promoteurs immobiliers affûtent leurs armes. Anticipant le risque d’un éventuel réaménagement des dérogations fiscales par ces temps de crise, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) vient de réaliser une étude pour défendre sa niche fiscale et son bien-fondé non seulement pour le secteur, mais pour l’ensemble de l’économie nationale. Et comme rien ne vaut la parole d’experts reconnus, la FNPI a fait appel à trois cabinets spécialisés, dont celui de Saïdi & Hdid, pour démontrer l’impact positif des dérogations fiscales dont elle bénéficie, à la fois sur l’activité, l’emploi et l’économie nationale. L’enjeu est de taille et le risque d’une révision des niches fiscales est patent. « Face aux fortes tensions sur les finances publiques, le gouvernement est à l’affût de la moindre source de recettes. Par ailleurs, à l’occasion des débats parlementaires sur le projet de loi de Finances, des membres de l’opposition risquent de remettre sur le tapis la question des dérogations fiscales, en particulier, celles accordées au secteur de l’immobilier », reconnaît Youssef Ibn Mansour, président de la FNPI, en citant le cas du PAM dont des députés pointent déjà le secteur comme un des principaux bénéficiaires des incitations fiscales. Or, pour les promoteurs immobiliers, réputés être de redoutables lobbyistes, remettre en cause le dispositif fiscal dont jouit la profession serait une erreur économique.

Pour mieux convaincre les députés et l’opinion publique, et surtout pour corriger son déficit d’image, le secteur remonte à la décennie précédente, en développant son argumentaire. « Le dispositif fiscal dont bénéficie le secteur depuis 1999, et qui a été réaménagé en 2010, a permis de dynamiser l’activité, résorber en partie, le déficit en logements et créer des emplois au pire moment de la crise », argue le président de la FNPI. Il en veut pour première preuve le recul du nombre des conventions signées avec l’Etat, au lendemain de la suppression des incitations fiscales dont bénéficiait le secteur à la faveur du fameux article 19, de la loi de Finances 1999-2000. Ainsi, en 2008, suite à l’annulation de leurs incitations fiscales, ce nombre a chuté de 15 à 1 convention, puis à zéro en 2009. En revanche, dès que l’Etat a consenti, en 2010, de nouvelles dispositions fiscales, en faveur de l’activité avec en plus une réduction du seuil de production à 500 unités (contre 1 500 auparavant), la tendance s’est rapidement inversée. Le nombre de convention a explosé, caracolant à 546 conventions, signées à fin août 2012 par 435 promoteurs immobiliers, pour la réalisation de 979 000 unités de logements sociaux. « La réintroduction des incitations fiscales a permis non seulement de booster le segment du logement social, mais ouvert la voie, pour la première fois, à de nouveaux opérateurs, petits et moyens, soit 425 au total », indique la Fédération.

Ceci expliquant cela, les promoteurs immobiliers brandissent un autre argument : la reprise dynamique des constructions suite à la reconduction des incitations fiscales dans la loi de Finances 2010. Celle-ci s’est confirmée, dès 2011, avec 36 937 logements sociaux, soit deux fois plus qu’en 2008. Et corollaire direct de cette dynamique, l’explosion du nombre d’emplois créés : celui-ci a quasiment triplé à 59 099 postes en comparaison à 2009. Autant d’arguments pour justifier le maintien de leur niche fiscale à l’horizon 2020, si l’on veut répondre aux besoins de logements sociaux supplémentaires (à 250 000 dirhams) estimés à 368 103 unités d’ici là.

Mais le plaidoyer des promoteurs immobiliers ne s’arrête pas là. Ils s’attaquent à la fausse idée relative à leurs supposées marges faramineuses, largement ancrée dans les esprits et nourrie par des rapports comme celui du cabinet McKinsey, commandé par le ministère des Finances. Pour ce faire, la FNPI a décortiqué l’avantage fiscal concédé à l’activité immobilière, mais qui est partagée par plusieurs intervenants de la chaîne.

Il est vrai que pour l’opinion publique, l’immobilier est de loin l’activité qui bénéficie du plus gros effort consenti en matière d’exemptions fiscales. Or, le premier constat de l’étude de la FNPI laisse apparaître que sur un total de niches fiscales, estimé à 33 milliards de dirhams en 2011, le secteur ne bénéficie que de 5 milliards de dirhams, répartis entre les exonérations de la taxe sur la valeur ajoutée et l’application des taux préférentiels de l’impôt sur les sociétés. Soit seulement 15% des dépenses fiscales globales. De plus et contrairement aux idées reçues, tout n’est pas concentré sur les programmes conventionnés de logement social. Sur un total de 40 mesures dérogatoires, seules 5 dérogations bénéficient au logement social.

Par ailleurs, l’étude de la FNPI démontre que le principal bénéficiaire de cette manne fiscale en faveur de l’immobilier est l’acquéreur, avec 16 mesures dérogatoires et 76,8% de la dépense fiscale. Dans la foulée, les promoteurs immobiliers démontrent, à partir du calcul du rendement fiscal d’une unité de logement social, que la part de l’Etat n’est pas non plus négligeable. Chaque logement social lui permet, en effet, de dégager une recette nette de pas moins de 31 550 dirhams. Ramenée au volume produit en 2011, soit 40 000 unités, la recette fiscale engrangée par l’Etat se chiffre à 1,262 milliards de dirhams. Soit bien plus que les 891 millions de dirhams résultant de l’avantage fiscal accordé aux promoteurs du logement social, conclut le président de la FNPI. Reste à en convaincre les parlementaires et la direction des Impôts à l’affût de toute source de recettes par ces temps de crise.