La crise économique n’a pas altéré l’appétit des Marocains pour l’immobilier. Alors que l’offre locale de haut standing montre ses limites, une nouvelle génération privilégie la résidence secondaire sur l’autre rive de la Méditerranée.

Sans surprise, la pierre reste l’investissement privilégié des Marocains, surtout en temps de crise. Nos aïeuls ont inculqué ce principe plein de sagesse à leurs descendants. Et les jeunes générations l’ont appliqué avec témérité, même au-delà des frontières. Aujourd’hui, nombreux sont les Marocains qui rêvent d’acquérir un bien immobilier à l’étranger. D’ailleurs, le nombre de nos compatriotes propriétaires à l’étranger ne cesse d’augmenter. Toujours à l’affût de nouvelles opportunités, là où les prix chutent, nos compatriotes sont parmi les premiers à investir. A commencer par l’Espagne où la demande de l’immobilier a considérablement baissé. « Le marché a chuté de 7% uniquement au mois de mai et cette baisse est de l’ordre de 9,8% depuis janvier 2012. Depuis le début de la crise, le secteur a enregistré un recul de 40% », explique Saâd Tazi, agent immobilier à la Costa del Sol. Les appartements, maisons et villas se vendent de plus en plus difficilement. Les banques des plus exigeantes accordent difficilement des crédits immobiliers. Du coup, la demande espagnole est aujourd’hui quasiment nulle. Pour augmenter leurs chances de vendre, les professionnels se sont tournés vers les étrangers. Sur ce registre, nos concitoyens font preuve d’un réel engouement pour les villes du sud de l’Espagne. C’est sur la Costa del Sol où la demande est la plus élevée. Entre 20 000 et 25 000 familles y passent leurs vacances. Cette catégorie peut atteindre jusqu’à 50 000 familles, durant les années économiquement plus clémentes. De ce fait, il est tout à fait naturel que près de 95% des biens immobiliers achetés par les Marocains soient situés sur la Costa del Sol. Le reste est réparti entre Marbella, El Medano, Malaga, Estepona, Madrid et Barcelone. « D’après notre expérience sur le terrain, 90% des biens sont des appartements avec piscine et jardin, à proximité de la mer », analyse l’agent immobilier. Seuls 10% de ces logements sont neufs, vendus par un promoteur immobilier. Les Marocains optent volontiers pour la reprise d’une hypothèque sur un bien d’occasion. Cette solution est plus simple que l’obtention d’un crédit bancaire. De plus, les endroits les plus prisés sont tous déjà construits et les biens vendus.

Les appartements « 2 chambres–salon » d’une superficie allant de 100 à 115 m2 (soit 70 à 80 m2 construits auxquels s’ajoute une terrasse) sont les plus demandés. Le prix moyen de ce type de logement sur la Costa del Sol tourne autour de 175 000 euros, contre 280 000 euros avant la crise. Les familles plus nombreuses ou plus aisées privilégient davantage le « 3 chambres–salon » d’une superficie variant entre 180 et 220 m2.

Toutefois, il est possible de trouver des logements à des prix beaucoup plus intéressants dans des villes comme Estepona où un appartement (une chambre et un salon) coûte environ 63 000 euros. Mieux, dans certaines villes comme Madrid, on peut facilement trouver des appartements à 65 000 euros. « Ces prix sont nettement inférieurs à ceux pratiqués à Marrakech ou Casablanca, dans le Triangle d’or et la corniche », compare Tazi. Mais qui sont ces Marocains qui achètent en Espagne ? D’après Tazi, « ils ont en général la double nationalité ou un titre de séjour qui leur permet d’avoir des comptes bancaires à l’étranger ». En effet, les règles fixées par l’Office des changes sont strictes sur les conditions d’achat de biens immobiliers au-delà des frontières (cf. encadré). Les Marocains résidant à l’étranger (MRE) constitueraient 20% des nationaux optant pour l’Espagne.

Contrairement aux idées reçues, « les résidences secondaires de Marocains – hors MRE – ne représentent pas plus que 5% des biens achetés par les nationaux », affirme notre agent immobilier. Le reste est composé essentiellement d’anciens MRE revenus définitivement au pays et de responsables et hauts cadres liés à des entreprises qui ont des activités ou leur siège en Espagne. A cela, il faut ajouter 10% de résidents étrangers au Maroc, détenteurs de titres de séjour marocains. Depuis 2008, la demande marocaine de l’immobilier espagnol a explosé. Cependant, les demandes d’information sont plus importantes que les transactions ces derniers mois. « Seuls 2% à 5% des demandes  d’information débouchent sur des achats fermes. Le nombre de Marocains qui peuvent se permettre l’achat d’un appartement ou d’une résidence ne dépasserait pas 500 par an », affirme Saâd Tazi. Au total, ils seraient quelque 2 500 Marocains à avoir franchi le pas. Nos compatriotes arrivent derrière les Scandinaves, les Anglais, les Allemands et les Italiens. Toutefois, les clients marocains ne sont pas assez nombreux pour figurer dans le top 10 des étrangers friands de résidences secondaires dans la Péninsule ibérique. Principale raison évoquée : alors que les autres étrangers achètent cash, les Marocains doivent contourner la réglementation qui leur interdit de sortir des devises. « Selon nos simulations, chaque année, plus de 2 500 Marocains achèteraient un logement en Espagne, si cette loi était abrogée », confie Tazi. L’offre le permet car, aujourd’hui, le stock d’invendus est estimé à plus d’un million d’unités rien que dans l’immobilier neuf.

Pays francophones plus attractifs

Si en Espagne le nombre de logements détenus par des Marocains reste assez insignifiant, il est beaucoup plus important en France. Les nationaux seraient, en 2011, la cinquième nationalité étrangère la plus représentée dans l’Hexagone. L’information vient de l’Institut notarial de l’immobilier en France. Nos compatriotes constitueraient, en 2011, 6% des étrangers propriétaires de logements en France. Ils sont au nombre de 21 600. Le Maroc arrive derrière la Grande- Bretagne (17%), l’Italie et la Belgique (10%) ainsi que le Portugal (9%). Les Marocains sont talonnés par les Algériens (5%). Cela dit, leur nombre a chuté ces cinq dernières années, en raison de la baisse progressive de l’attractivité de l’Hexagone, surtout en matière de fiscalité. En effet, pour compenser l’allègement de l’impôt sur la fortune programmé par la France, les résidences secondaires des étrangers seront taxées, dans le cadre de la nouvelle réforme fiscale. Au total, ce sont 360 000 résidences qui seraient concernées. Concrètement, les propriétaires étrangers devront, à compter de 2013, s’acquitter d’une taxe à hauteur de 20% de la valeur cadastrale de leur bien. Les notaires de France prévoient, néanmoins, une baisse des prix de l’immobilier jusqu’en 2013 ; ce qui devrait augmenter sensiblement le volume des ventes aux étrangers.

La Belgique revient également souvent comme destination pour un logement secondaire. Réputé pour ses formalités moins complexes que chez le voisin français pour l’obtention de la nationalité (comme offrir la nationalité aux personnes nées sur son territoire), ce pays est très vite devenu un endroit privilégié pour les résidences secondaires. D’ailleurs, le nombre de MRE résidant en Belgique a dépassé aujourd’hui les 81 000 personnes, avec une très forte densité de Marocains dans des régions comme la commune de Molenbeek. Cependant, aucune statistique officielle belge ne permet, aujourd’hui, de déterminer avec précision le nombre de Marocains propriétaires de logements. « Nous n’avons pas d’informations sur le profil des Marocains qui acquièrent des biens immobiliers en Belgique pour la simple raison que les nationalités d’origine des acheteurs ne leur sont pas demandées lors de l’achat », révèle Stephan Moens, responsable Communication, presse et coordination internationale au sein de la Direction générale de la statistique en Belgique. Les seules données qui existent sont celles du recensement de la période 1991-2001 effectué sur le logement en Belgique. Une seule information disponible sur les Marocains : 53% d’entre eux habitent dans des logements construits avant 1970, alors que 16% ont un logement datant d’après 1970. Explication possible : les anciennes constructions coûtent moins cher que les nouvelles, car elles nécessitent plus d’entretien. Un autre recensement, de 2011, est en cours, mais il n’a pas encore été « décidé si de telles études seront menées à partir des données du recensement de 2011 ». Malgré les restrictions imposées par la loi (cf. encadré), les Marocains propriétaires de biens immobiliers à l’étranger continuent de voir leur nombre augmenter. L’envie de disposer d’une résidence secondaire dans un autre pays semble légitime. De plus, en réglementant ce droit, via l’instauration de taxes spéciales, l’Etat aurait la possibilité de diversifier et d’augmenter ses recettes fiscales.

Abdelhafid Marzak